征收（拆遷）估價能夠采用市場比較法的，應優先適用市場比較法，因為其估價結果便于大家理解和接受。市場比較法的適用前提，《房地產估價規范》要求在距估價時點1年內，類似房地產的可比實例的數量要達到估價規范要求的3宗以上，且在交易情況、交易日期、區域因素和個別因素這四項中，每項修正對可比實例成交價格不得超過20％，綜合調整不得超過30％。超過這些修正系數，說明不屬于類似房地產，已經不具備采用市場比較法的前提條件。

1、住宅類

根據委托方提供的相關資料，套式住宅類房地產在估價時點有足夠的類似房地產成交實例，采用市場比較法最能體現其市場價值，故對其優先選用市場比較法估價。

自建房或統建房市場交易少，不滿足市場比較法的前提條件，但此類房屋可以在市場上出租，產生相應的收益，采用收益法估價。

依據估價目的、估價對象特點結合相關規定，在無其他估價方法可以選用時，才選用成本法，顯然，本次評估不適用于成本法。

住建部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》規定選用假設開發法評估的前提是被征收房屋屬于在建工程，本次委托評估的房屋均系已經建成的現房，受毗鄰房產的影響以及城市規劃的嚴格控制，實際上也無法采用假設開發法估價。

2、臨街門面房

臨街門面房由于類似門面房屋成交案例極少，不具備采用市場比較法估價的前提條件；門面類物業一般也不適合運用成本法估價；受城市規劃控制的影響，已建成現房依法不具備房地產開發權，故也無法適合采用假設開發法估價；而估價對象屬于有一定收益性的房地產，故適合收益法估價。

（二）估價方法的定義

1、市場比較法，是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。

2、收益法，是指預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

十、被征收房屋補償評估價格

（一）5層套式住宅房評估價格

所在樓層

單價（元/㎡）

第一層

6480

第二層

6560

第三層

6660

第四層

6580

第五層

6420

（二）4層套式住宅房評估價格

所在樓層

單價（元/㎡）

第一層

6480

第二層

6560

第三層

6660

第四層

6500

（三）地上2層復式住宅評估價格

估價對象

單價（元/㎡）

磚混2層復式住宅

6380

注：上表中磚混2層復式住宅單價指所在層為1-2層無院落的磚混毛坯房

均價，若估價對象個別因素（如結構、平面布局、有獨立院落、外觀、成新）

明顯優于表中列示房屋，則對評估結果另行增值修正，并在分戶報告中詳述。

（四）單層門面評估價格

坐落（臨街）

單價（元/㎡）

臨寶城路

18600

注：寶城路內（非直面臨街）單層門面價格依據其個別因素另行做減價修正，并在分戶報告中詳述。

十一、產權調換房屋預評估

根據住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的規定——“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致”，價格估算的時點與征（拆遷）補償的估價時點必須一致才公平。

依據委托方提供的征收安置方案，征收人提供的安置房為宣城市經濟技術開發區開達小區和桂花園小區，估價人員根據估價目的及估價對象的特點，結合估價人員對房地產市場進行充分分析后，確定開達小區高層住宅在估價時點的安置房均價為4000元/平方米，桂花園小區高層住宅在估價時點的安置房均價為3100元/平方米，具體到每套房屋價格結合樓層另行確定。

十二、估價人員

專職注冊房地產估價師楊莉、吳曉民赴現場進行了查勘，專職注冊房地產估價師楊莉、吳曉民具體承擔本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見，特此聲明。