征收（拆遷）估價能夠采用市場比較法的，應(yīng)優(yōu)先適用市場比較法，因為其估價結(jié)果便于大家理解和接受。市場比較法的適用前提，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求在距估價時點1年內(nèi)，類似房地產(chǎn)的可比實例的數(shù)量要達到估價規(guī)范要求的3宗以上，且在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素這四項中，每項修正對可比實例成交價格不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。超過這些修正系數(shù)，說明不屬于類似房地產(chǎn)，已經(jīng)不具備采用市場比較法的前提條件。
1、住宅類
根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，套式住宅類房地產(chǎn)在估價時點有足夠的類似房地產(chǎn)成交實例，采用市場比較法最能體現(xiàn)其市場價值，故對其優(yōu)先選用市場比較法估價。
自建房或統(tǒng)建房市場交易少，不滿足市場比較法的前提條件，但此類房屋可以在市場上出租，產(chǎn)生相應(yīng)的收益，采用收益法估價。
依據(jù)估價目的、估價對象特點結(jié)合相關(guān)規(guī)定，在無其他估價方法可以選用時，才選用成本法，顯然，本次評估不適用于成本法。
住建部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定選用假設(shè)開發(fā)法評估的前提是被征收房屋屬于在建工程，本次委托評估的房屋均系已經(jīng)建成的現(xiàn)房，受毗鄰房產(chǎn)的影響以及城市規(guī)劃的嚴格控制，實際上也無法采用假設(shè)開發(fā)法估價。
2、臨街門面房
臨街門面房由于類似門面房屋成交案例極少，不具備采用市場比較法估價的前提條件；門面類物業(yè)一般也不適合運用成本法估價；受城市規(guī)劃控制的影響，已建成現(xiàn)房依法不具備房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，故也無法適合采用假設(shè)開發(fā)法估價；而估價對象屬于有一定收益性的房地產(chǎn)，故適合收益法估價。
（二）估價方法的定義
1、市場比較法，是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。
2、收益法，是指預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、被征收房屋補償評估價格
（一）5層套式住宅房評估價格
所在樓層
單價（元/㎡）
第一層
6480
第二層
6560
第三層
6660
第四層
6580
第五層
6420
（二）4層套式住宅房評估價格
所在樓層
單價（元/㎡）
第一層
6480
第二層
6560
第三層
6660
第四層
6500
（三）地上2層復(fù)式住宅評估價格
估價對象
單價（元/㎡）
磚混2層復(fù)式住宅
6380
注：上表中磚混2層復(fù)式住宅單價指所在層為1-2層無院落的磚混毛坯房
均價，若估價對象個別因素（如結(jié)構(gòu)、平面布局、有獨立院落、外觀、成新）
明顯優(yōu)于表中列示房屋，則對評估結(jié)果另行增值修正，并在分戶報告中詳述。
（四）單層門面評估價格
坐落（臨街）
單價（元/㎡）
臨寶城路
18600
注：寶城路內(nèi)（非直面臨街）單層門面價格依據(jù)其個別因素另行做減價修正，并在分戶報告中詳述。
十一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋預(yù)評估
根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的規(guī)定——“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致”，價格估算的時點與征（拆遷）補償?shù)墓纼r時點必須一致才公平。
依據(jù)委托方提供的征收安置方案，征收人提供的安置房為宣城市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開達小區(qū)和桂花園小區(qū)，估價人員根據(jù)估價目的及估價對象的特點，結(jié)合估價人員對房地產(chǎn)市場進行充分分析后，確定開達小區(qū)高層住宅在估價時點的安置房均價為4000元/平方米，桂花園小區(qū)高層住宅在估價時點的安置房均價為3100元/平方米，具體到每套房屋價格結(jié)合樓層另行確定。
十二、估價人員
專職注冊房地產(chǎn)估價師楊莉、吳曉民赴現(xiàn)場進行了查勘，專職注冊房地產(chǎn)估價師楊莉、吳曉民具體承擔(dān)本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系和偏見，特此聲明。
