宣城市飛彩老廠區周邊區域棚戶區改造項目涉及的被征收房屋補償評估結果公示的通知

宣城市飛彩老廠區周邊區域棚戶區改造項目涉及的房屋被征收人：

根據宣州區人民政府2017年6月11日頒布的征收公告，宣州區土地房屋征收事務管理局依法組織了被征收人投票選擇估價機構的活動，并根據票選結果于2017年6月20日對我公司下發了委托評估的函，委托方將大多數產權資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實施單位的陪同下赴現場進行了勘察，經仔細測算，形成了征收補償的評估價格。現根據住建部《國有土地上房屋征收補償評估辦法》的有關規定，對補償價格的估價結果【含擬用來產權調換的住房價格】予以公示，并就相關事宜說明如下：

一、房屋征收補償為何要進行房地產價格評估

不動產征收前需進行價格補償評估，既是國際慣例，也是法定程序，國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年1月19日通過并公布）第十九條就明確規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。”

二、估價目的

估價目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。

用于產權調換房屋價值評估目的，按規定則表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

三、估價時點

估價時點是指估價結果所對應的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規定：“估價時點為征收決定公告之日”，故本次估價時點按照規定應確定為2017年6月11日。

四、價值定義

被征收房屋價值（僅指受委托評估的房屋及分房屋占用范圍內的國有土地使用權的價值，不含裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等），是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估進點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

裝修、附屬物及搬遷費、臨時過渡費等另行補償，不在本次評估范圍內。

五、被征收房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，為何不主張先行評估

被征收房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，行規不主張先行評估，一來是裝修裝飾項目大多較瑣碎，估價費時費力，有盡量不因繁瑣評估程序影響城市建設進程的考慮，但更多的是出于維護被征收人利益的考慮。房屋室內自行裝修裝飾，除自然老化、使用折舊外，還有裝修裝飾不符合流行的審美時尚所帶來的價值貶損，折舊淘汰的速度很快。行規通常將餐飲、娛樂等行業的室內自行裝修裝飾的折舊年限定為3年，住宅的室內自行裝修裝飾的折舊年限通常為5～8年，估價時必須按市場的客觀規律計算折舊，折舊率會很高，而協商補償金額通常會有一些帶獎勵性質的超額補償。因此，住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十四條規定：“被征收房屋室內裝修裝飾價值，機器設備、物質等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定”。

六、估價依據

依據《中華人民物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標準GB/T18508-2014《城鎮土地估價規程》、中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規范》、宣城市人民政府辦公室關于印發《貫徹國有土地上房屋征收與補償條例實施意見》的通知（宣政辦〔2011〕27號）、宣城市人民政府辦公室關于印發《宣城市市區國有土地上房屋征收與補償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號）等安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關房屋征收政策文件以及本公司調查、搜集的有關市場資料，評估人員實地勘查所得資料。