七、估價原則

房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業中，我們遵循的原則主要有下列5項：

1、獨立、客觀、公正原則

獨立、客觀、公正原則是房地產估價的最高行為準則。獨立原則要求估價機構本身應當是一個不依賴他人、不受他人束縛的獨立機構；要求估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系；要求估價機構和估價人員在估價中不應受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業知識、經驗和良心進行估價。所謂客觀，是要求估價機構和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發，按照事物的本來面目去估價。所謂公正，是要求估價機構和估價人員在估價中應公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨立、客觀、公正原則的核心，是估價機構和估價人員應站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

2、合法原則

遵循合法原則，首先要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據；在合法使用方面，應以城市規劃、土地用途管制等為依據；在合法處分方面，應以法律、法規或合同等允許的處分方式為依據；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

3、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。它是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

4、替代原則

替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。同一供求范圍是指與估價對象相同或相近的房地產所處的區域范圍。

5、估價時點原則

估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點上的客觀合理價格或價值。估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，而是求取估價對象在某一時間上的價格，而這一時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據估價目的來確定，這一時點即是估價時點。

八、房屋用途、面積和建筑年份的認定

根據住建部建房[2011]77號關于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規定：“對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。”

九、估價方法的選擇

（一）本次估價的技術思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規定：“注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估辦法進行適應性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法進行適用性分析如下：

常用的估價方法一般為市場比較法、成本法、收益法和假設開發法。

所謂市場比較法，是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。類似房地產是指與估價對象處在同一供求圈內，并在區位、用途、規模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權益狀況、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。